一张图解读涉转租租赁合同纠纷案件审理思路 | 庭前独角兽
獬推事按：涉转租尤其是层层转租、群租的租赁合同纠纷案件乃是房地产案件办理中的难点。此类案件涉及当事人和利益方众多，在查明事实、厘清法律关系以及送达等问题上均需要耗费较大的审理时间和工作量。本期小灶，上海市宝山区人民法院法官蒋梦娴从擅自转租的法律后果、审判实践中“转租”的认定、审理此类案件的审理要点等方面对涉转租租赁合同纠纷案件审理思路进行具体解析，为房地产案件的审理提供思路。本期推荐阅读时间10分钟。
一张图解读涉转租租赁合同纠纷案件
审理思路
上海市宝山区人民法院 蒋梦娴
涉转租租赁合同纠纷案件审判要点图解
本文转自“上海宝山法院”微信公众号
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理房地产案件的同仁们估计都有深刻体会，论房地产案件中审理难度高的纠纷类型，租赁合同纠纷当仁不让可列前三甲；而在租赁合同纠纷案件中，占据审理难度至高点的，又当属涉转租尤其是层层转租、群租的租赁合同纠纷案件。
这些发生在大型商厦、市场、场地内的房屋或土地租赁合同纠纷，涉及当事人和利益相关方众多，无论是查明各层租赁合同的签订及履行情况，还是厘顺各类法律关系、寻求各方当事人的利益平衡，抑或是向各方当事人进行送达，都需要耗费较大的审理时间和工作量，并需要较高的审判智慧。此类案件稍不谨慎处置化解，较易引发后续诉讼乃至矛盾激化。
做一个内心强大、能够淡定自若地应对疑难复杂案件的法官，必须对各类案件形成系统、完整、清晰的审理思路，以免在此类案件审理中被看似庞大的租赁体系、多元的利益冲突、繁杂的案件事实和混乱的法律关系乱了阵脚、慌了心神。以下是我个人较为粗浅的经验总结，供刚接触房地产案件的新人们参考。
一
承租人擅自转租的法律后果是什么？
出租人享有什么合同权利？
根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此，无论租赁合同是否对“禁止转租”作出特别的书面约定，对于承租人擅自转租的行为，在符合一定条件下，出租人依法享有解除合同的相应权利。
但需要说明的是，为了确保合同的稳定性、维护社会经济秩序的正常运转，出租人对承租人擅自转租所享有的合同解除权的行使应有一定的时间限制。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同，人民法院不予支持。由此，出租人所享有的异议权是形成权，且六个月期限是除斥期间，为不变期间。
2
擅自转租的转租合同的效力如何认定？
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，人民法院不予支持。由上述条款可以推断理解，出租人在知道或者应当知道承租人转租的六个月内提出异议的，其有权申请人民法院认定转租合同无效。
此外，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
二
审判实践中如何认定承租人是否构成
“转租”？
对“转租”行为如何认定？
从字面意思理解，“转租”意指承租人将承租的标的物再行出租的行为，即承租人将承租标的物的全部或一部分，租给第三者使用，从中收取超过原租金或等额租金的金钱。但现实生活及审判实践中，“转租”行为的表现形态未必如此典型、完美贴近字面理解。在出租人无法提供承租人书面转租合同或其它书面凭证的情况下，承租人在庭审中可能对“第三者使用标的物”的行为性质作出各类抗辩和解释，以避免相关行为被认定为“转租”，如承租人和第三者是合作关系、是“纯友谊”地无偿使用关系、是短期暂用关系等等。
作者认为，法律赋予出租人对擅自转租行为享有合同解除权，是为了保障出租人根据风险评估、收益评估等各项评估从而对租赁标的物的使用主体、使用方式、使用范围、使用期限等所享有的自主选择的权利。当承租人未经出租人同意，擅自将租赁标的物的部分乃至全部交由第三者使用，将可能使承租人出租租赁标的物时的各类评估预期落空，破坏了出租人对承租人的信任，损害了出租人对房屋的所有权或处分权，造成房屋在客观上形成多层次占有，从而使得标的物毁损程度的可能性加重、各类风险和意外发生的可能性倍增，且增加了出租人请求返还租赁物的困难。由此，对于“转租”行为的认定，不能仅限于要求主张存在转租行为的出租方提供相应证据，法院还应当详细审查案件事实和若干细节，可要求承租人合理、充分地说明第三者与其的法律关系并进行举证，从而判断是否存在转租。
2
对“擅自”如何认定？
根据《合同法》的相关规定，“擅自转租”意指承租人未经出租人同意转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人知道或者应当知道承租人转租、但在六个月内未提出异议，也可推断为出租人同意或默许了出租人的转租行为。由此，与其说如何界定“擅自”，不如说如何认定出租人对转租行为的“知道或应当知道”。
出租人事先关于允许承租人转租的合同约定，或事后追认转租行为的书面证据等，当然可以充分证明转租系出租人同意，但审判实践中大部分的难题在于缺乏前述的书面证据。作者认为，可以通过对以下事实要素的审查，推断出租人是否“知道或者应当知道”转租行为。
1.审查出租人收取租金、物业管理费、水电煤费等相关费用的情况。上述款项的支付是否由次承租人直接向出租人支付？支付的频率和方式是怎样？次承租人支付相应款项时，如何向出租人披露自己的身份？出租人对向次承租人直接收取相关费用，有无合理、充分的解释？
2.审查次承租人对租赁标的物的使用情况。次承租人使用租赁标的物后，有无进行过大规模的装修？有无安装展示公司名称、商标或其他表明身份的显著标示？次承租人使用租赁标的物的方式如何，能否使他人“一眼就能发现”次承租人的存在？
3.审查出租人对租赁标的物的管理情况。出租人是否在租赁标的物内或附近办公或生活？租赁标的物（如厂区）的大门安保是否由出租人管理，出租人是否对租赁标的物内的装修、人员进出及车辆进出进行登记或管理？出租人是否经常上门管理租赁标的物，如抄水电表等？出租人有无与实际占有使用租赁标的物的人员进行充分沟通和交流的机会？
4.审查出租人有无对次承租人使用租赁标的物进行过相关配合行为。次承租人承租及使用租赁标的物后，在办理装修的行政审批、办理营业执照的行政审批等手续过程中，出租人有无进行过配合、提供过相关的书面材料？如有提供，出租人对此有无其他合理的、充分的解释？
三
审理原出租人要求解除租赁合同案件的
审判要点
1追加次承租人参加诉讼
在原出租人起诉承租人解除租赁合同的案件中，为了审慎查明承租人的转租行为是否为“擅自转租”，且如原租赁合同确需解除，则为了考虑到判决生效后的执行问题，以及保护次承租人利益、尽早固定证据等现实需求，一般建议追加各层次的次承租人作为无独立请求权的第三人参加诉讼。
但如转租层数过多、涉及次承租人人数过多、致使在一个案件中全部追加次承租人存在客观困难的情况下，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。
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要求原出租人对是否要求次承租人搬离表明态度
对于原租赁合同确需解除的，法院应当要求原出租人表明对于次承租人的态度，是否要求次承租人在本案中一并搬离，亦或仅要求在本案中处理承租人，对次承租人是否搬离将另行协商处理。如原出租人表示本案中无须处理次承租人搬离问题的，建议向其释明今后案件执行中可能存在的风险。原出租人对上述问题的答复及对法院释明风险的意见，应清晰、明确，并记明笔录。
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对于次承租人固定添附的价值评估
虽然根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，因承租人擅自转租构成违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持。但我们需要注意到，上述规定所适用的是第一手的原租赁合同关系，在后一手甚至后几手的转租合同法律关系中，因转租合同无效（或解除），对于次承租人装饰装修的损失，其前手出租人（即原租赁合同的承租人）可能需要根据其过错程度进行承担。
由此，如案件中需一并处理次承租人搬离的，为了保护次承租人的利益，、尽快固定证据，、防止今后执行过程中租赁标的物现场发生损坏等，建议在本次案件审理中即启动司法鉴定程序，对次承租人装饰装修等固定添附的造价和现值等进行评估。且需要说明的是，在转租层次较多、次承租人众多的情况下，司法鉴定工作应当做的更为细腻详尽，将评估对象细化到最后一个层级的每一个次承租人。这样的工作虽然繁琐而复杂，但可以避免今后的矛盾和各类隐患。
4
向次承租人的释明工作
对于案件中需一并处理次承租人搬离的，建议向次承租人进行释明，告知其为保护己方权利，及时通过诉讼等途径向其上手出租人主张权利。
四
审理后手转租合同纠纷案件的审判要点
其实，对于涉及擅自转租乃至层层转租的租赁合同，诉讼的起点未必是第一手的原出租人起诉解除原租赁合同。很多时候，原出租人发现转租行为后心生不满，通过各类方式阻碍次承租人使用租赁标的物，如阻碍进出、断水断电等，致使次承租人先行起诉转租人要求确认转租合同无效，或要求解除转租合同等。对于此类转租合同案件的审理，下列细节应予以关注。
1要求出租人提供证明其有权转租的证据
此类案件中，如转租人抗辩其系有权转租，法院应当要求其提供租赁标的物合法来源的相关证明，包括租赁标的物的权属证明、前手租赁合同及前手出租人同意转租的书面证据。
2
如有需要，可追加前手出租人参加诉讼
并不是所有转租合同纠纷案件都需要追加前手出租人。但，如果出租人是否享有转租权是本案关键争议焦点、将由此决定案件走向的，且法院根据双方当事人提供的证据及陈述无法直接确定出租人是否有权转租的，为妥善起见，可通知前手出租人参加诉讼，询问其对转租合同效力的意见，并查明其是否曾对次承租人使用租赁标的物进行过干预或影响等基本案件事实。
3
对次承租人固定添附损失的处理
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由此，如法院确认转租合同因出租人擅自转租而应被认定为无效的，法院势必需要对次承租人固定添附的损失进行处理。
如相关当事人无法对于次承租人固定添附的造价和现值达成一致，应当启动司法鉴定程序。法院应当就司法鉴定的机构选择、费用预付、配合工作开展等问题向各方当事人释明，并记明笔录。此外，对于转租合同双方当事人的过错程度，一般认为，转出租人未获得其前手的同意而擅自转租，应当承担主要的过错责任；而对于次承租人，其未能在承租时谨慎查明租赁标的物的合法来源及出转租人的出租权限，也应当承担一定的过错责任。
编辑：于舒
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